実家のローンを安くして現金も貰える方法（住宅ローン減税など）
こんばんは
今回は、実家の持家ローンの支払いを改善するための記事になります。
この記事を書くに至った経緯ですが、住宅ローン減税の制度をどうにか上手く活用して儲けられないかと検討したところがスタートとなっています。
そもそも住宅ローン減税とはなにか
住宅ローン減税とは、消費税増税するにあたり、住宅購入に関して消費税増加分を還元するといったものです。
具体的には、ローン残高の1%を毎年、10年間に渡って還元されるものです。
還元率や年数は、2%だったり13年だったり多少改善されていたりします。
さて、最近の低金利の状況だと、還元率と借入金利を比較すると、金利の方が安いという状況まで発生していました。
借金をして、金利を支払うのではなく、貰えるような仕組みですね。これぞマイナス金利という感じですね。
ザックリとした、住宅ローン減税のお話はこれで終わりです。次に、実家のローンがどうなっているかという話です。
住宅ローンの現状（例えば）
人それぞれ多種多様な返済状況だと思います。ここでは、具体的なケースを元に話を進めていきます。
ローン残高・・・1600万円
固定金利・・・・2.2%
年間金利費用・・35.2万円
（1600*2.2％＝35.2万円）
残返済期間・・・20年
当時の購入価格・3200万円
ここでは、こういった状況であると想定して話を進めます。
また、数十年前に物件を購入した人は、今よりも高い金利で借入をしていることがほとんどです。これは、経済環境がそうなっているため9割間違いないです。また、借り換えもしていないものとします。
具体的な手法とお得な金額
次に、具体的なやり方です。
（ローンを安くして現金を貰う方法に入っていきます。）
購入
父or母から、息子or娘が、
実家・・・2000万円
ほどで購入します。
当然、手数料も掛かりますので、仮に5%とし、
手数料・・100万円。
初期費用（購入価格+初期費用）
2100万円
借入と金利
そして、次に借入です。
フラット30を利用するなどして、金利1.2%で、20年のローンを組めたとします。
（フラット35で一番多い金利水準）
単純に考えれば、年間金利は、
買い替え後の、年間金利費用・・24万円
（1.2%＊2000=24万円）
現在の、年間金利費用・・・・・35.2万円
（1600*2.2％＝35.2万円）
↑でしたので、
金利差だけで毎年11.2万円のメリット
（35.2-24＝11.2）
完済までで、11.2＊20=224万円
224万円のメリットがあります。
初期費用も優にペイできますね。
減税制度
減税による還元額
ローン残高の1%を10年に渡って還元してくれるため、
1%＊2000万=20万
毎年20万円も戻ってきます。
10年で計算すると、
（20＊10=200万）
還元額・・・200万円
お得になった分を計算すると、
減税制度分+金利差お得分-初期手数料＝お得な金額
200+224-100＝324
お得な金額・・・324万円
324万円分もお得になる計算結果がでました。
現金をもらう方法
次に、現金をもらう方法です。
理屈は単純です。
ローン残高-購入価格＝手元に残るお金
1600-2000＝400
手元に残るお金・・・400万円
（フリーキャッシュ）
自由に使えるお金が400万円も発生しました。
懸念点やデメリット
ローン残高
1600万円の借金から2000万円の借金に増えて、返済年数しまいましたので、月々の返済額は増えてしまいます。
総返済額で考えてみます。
現状
金利2.2％*20年*1600万円＝2304万円
買い替え後
金利1.2％*20年*2000万円＝2480万円
差額
2480-2304＝176万円
この多く返済する分に関しては、フリーキャッシュか差し引いておけば、変わらない返済額で返済していけます。
400万のうち、176万円は、返済に充てるために備えておけばよいのです。
そうすれば、ローン残高は増えても、手出しの返済額は変わりません。
税金
家を売却すると、譲渡所得が発生してしまいます。
しかし、これも安心して下さい。
【3000万円特別控除】という制度があり、
自分の住むために利用した住宅であれば、3000万円までは税金免除されます。
相続
ここでは一切考えませんが、問題になる可能性は高いかもしれません。
団信の恩恵を受けずらい
団信とは、団体信用生命保険の略称です。
ザックリ説明すると、死んだら住宅ローンをチャラにしますよという制度です。
ローンを組んでいる人が親から子に変わるわけですから、この保険の制度が活用される可能性が下がってしまいます。
住宅ローン減税の期間
この制度の有効期限が短いということです。
2021年の11月末までとなっています。（分譲、既存住宅の場合）
まとめ
親から実家を買い取ると、お得になるというものでした。
お得になる点
① ローン返済額が減る
② 手元にお金ができる
といったものです。
最後に重要な点を。
同一生計の親族からの売買はできない
結局タイトル詐欺みたいなオチですが、、すいません。
（一人っ子で、独立していて、親が認知症で施設に入るが、その他は健康で長生きしそうで、家は何かしらの事情で手放したくないなどの状況では在り得るのかも）
私が伝えたいことは、法制度の抜け道や活用の仕方を考えることは大切であるということです。
実際、調べている途中では、私自身が実践しようと思っており、親に軽く連絡を入れていたりしています。（笑）
また、計算は相当ザックリしたものになっています。
今回の目的と手法は活用されることがないと思ったためです。
最後まで読んでいただきありがとうございました。
また次回もよろしくお願いします。
